加息预期、战争阴影及油价上升，将清空率拉至2022年以来最低点

在中东冲突、加息预期以及油价飙升等多重不确定因素影响下，澳洲全国拍卖清盘率已跌至近四年来最低水平，市场情绪明显转冷。

根据房地产数据机构Cotality的初步统计，全国拍卖清盘率降至60.9%。该机构指出，自澳洲储备银行在今年2月启动加息以来，清盘率已呈现持续回落趋势。

“这是自2022年12月以来的最低初步清盘率。当时房价正经历一轮短暂但明显的调整，原因是利率从疫情期间的低点快速上升，”Cotality表示。

与此同时，拍卖物业数量却大幅增加，进一步放大了清盘率下滑的表现。上周拍卖房产数量较上周激增46%，同比去年同期也高出41%。

业内普遍认为，因为许多卖家赶在一个罕见的“市场延长停摆期”之前安排拍卖。

该停摆期将在4月对拍卖市场造成两次冲击——一方面，Anzac Day恰逢周六，另一方面，复活节期间本就存在传统的市场暂停。

除了假期带来的阻碍外，部分卖家也希望赶在利率进一步上调前完成拍卖。目前澳洲四大银行均预测，澳联储将在5月再次加息，这对买家情绪构成潜在压力。

Real Estate Institute of New South Wales首席执行官Tim McKibbin表示，加息只是削弱悉尼买家信心的多重因素之一。

“我们认为，今年的加息不会就此结束，”他说。

“此外，国际局势动荡也始终会对市场产生影响。”

“当这些因素叠加在一起时，市场信心已经出现了削弱。”

不过，卖家本身同样对经济前景感到担忧。另一家房地产数据机构SQM Research创始人Louis Christopher表示，不少卖家的心态是“趁市场还没进一步走弱，尽快出手”。

他指出：“我认为很多卖家心里在想的是，‘不如趁现在卖掉，以免市场继续下滑’。”

在这种情况下，McKibbin表示，卖家需要“顺应市场”。

“有句老话说，市场永远不会说谎，”他说。

“而市场目前传递的信息是，当前的房价已经低于六个月前的水平。”

他还指出，卖家的决策始终会受到个人情况的影响。

“我对处于这种处境的人非常理解，但现实是，如果你想卖房，就必须接受市场价格。”

与此形成对比的是，买家正逐渐转向观望。Christopher指出，越来越多购房者选择暂缓决策，等待宏观环境更加明朗。

“目前买家明显受到冲击。他们对伊朗—以色列—美国冲突的走向，以及这将如何影响利率和通胀，感到非常担忧。”

“他们看到股市下跌，也在担心未来几个月的就业前景，因此选择暂时观望。”

从价格表现来看，Cotality每日房价指数显示，本月以来悉尼房价已出现小幅回落。Christopher认为，悉尼房价“正在下行”，全年跌幅可能达到5%左右。

不过，他也强调，这并不意味着市场将出现崩盘，优质房源依然能够取得强劲成交结果。

他指出，悉尼和墨尔本由于金融服务业占比较高，对市场波动更为敏感，因此更容易受到冲击。而以资源产业为主导的城市，如珀斯、布里斯班和阿德莱德，表现则相对更为稳健。

数据显示，过去12个月，珀斯房价上涨22%，布里斯班上涨17.3%，阿德莱德上涨10.9%。

从各城市拍卖表现来看，悉尼清盘率降至57.9%，墨尔本为63.5%；阿德莱德为69.2%，布里斯班为58.9%，珀斯为62.5%。

市场降温的另一个明显信号，是看房人数的减少。

根据大型房地产中介机构Ray White的数据，目前平均每套房源的看房人数已降至2.2人，而去年同期为3人。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，这反映出买家参与度明显下降。

“这表明买家环境更加谨慎，主动看房的人数减少。”

她指出，当前市场面临的整体环境依然具有挑战性，包括加息、地缘政治冲突以及燃油成本上升等因素，均在持续压制市场情绪。

“这些因素正在削弱买家信心，也直接反映在看房人数的下降上。”

不过，Conisbee同时指出，尽管悉尼短期内可能出现月度房价下跌，但需求走弱的影响，可能会被供应端收紧部分抵消。

随着建筑成本持续上升，新房供应增长面临限制，这将对整体房价形成支撑。

尽管整体市场趋冷，但价格相对较低的房源依然具备成交能力。

BresicWhitney中介Nuri Shik表示，“任何价格区间的房源，依然都有对应的买家。”

他在刚过去的那个周末以116.7万澳元售出了位于悉尼Rushcutters Bay的一套两居室公寓，成交价高于指导价及保留价。该房源位于16/67 Bayswater Road，买家为来自Darlinghurst的首次购房者。

Shik表示，目前市场中的买家以自住需求为主，其中包括不少“厌倦支付租金”的首次购房者。他们对住房的迫切需求，往往超过了对利率上升的担忧。

“我现在会告诉首次购房者，这是一个不错的入市时机，因为投资者已经有所退场，”他说。