澳洲房价要大跌15%，跌到头了？房市降温严重拖累澳洲经济风险，年底前仍可能再加息！

澳联储将现金利率维持在4.35%不变，是在通胀仍高与经济放缓之间作出的平衡选择。央行承认，住房市场已经明显降温，未来关键在于这轮房市下行会不会进一步拖累消费、就业和整体经济。

今年早些时候的三次加息，已经开始影响家庭现金流、房贷需求和房价。Westpac表示，自5月联邦预算案以来，房贷申请量下降20%。澳联储也指出，部分首府城市房价正在下跌，新住房贷款明显减少。

住房市场虽然不是澳联储直接目标，但它会影响经济。房价下跌会削弱房主财富感，令家庭消费更谨慎；房市降温也会影响建筑、装修、家具家电和相关服务支出。

澳联储最新预测显示，年度GDP增长率将从6月的1.9%放缓至12月的1.4%。失业率为4.4%，劳动力市场仍相对稳健，但已比央行5月预期略弱。

通胀风险也没有消失。核心通胀预计到2027年中仍高于3%，之后才会逐步回落至目标区间。中东冲突带来的燃油风险，以及企业成本转嫁压力，仍可能推高物价。

金融市场目前认为，到12月再次加息的概率约为63%。若通胀继续顽固，或企业继续把成本转嫁给消费者，加息仍可能发生；但如果房市下滑扩散到消费和就业，澳联储可能会判断此前三次加息已经足够。

因此，这次按兵不动并不是政策转向，而是等待更多数据。未来几个月的通胀、房价、消费和就业数据，将决定澳洲家庭是否还要面对进一步利率上升。

ANZ最新报告显示，澳洲房市下行速度快于预期，首府城市房价今年预计下跌4.3%，2027年再跌3.4%。从峰值到谷底计算，全国首府城市房价累计跌幅可能达到10.6%。

悉尼和墨尔本预计领跌。ANZ预测，悉尼房价从峰值到谷底可能下跌14.5%，墨尔本下跌12.8%。这两个市场对利率、可负担性和投资者情绪变化最为敏感。

ANZ经济学家Madeline Dunk和Adam Boyton认为，限制性利率、住房负担能力压力，以及5月预算案中房产税政策变化，都是推动房价下行的主要因素。低拍卖成交率也显示买方市场正在形成。

不过，ANZ并不认为房价会长期持续下跌。该行认为，住房供应短缺和建筑业产能限制，会为价格提供底部支撑。换句话说，需求可能被利率暂时压住，但供给不足的问题仍未解决。

ANZ预计，2027年会成为本轮周期谷底，随后在2028年恢复上涨。悉尼和墨尔本届时可能反弹约5%，主要受到预期中降息推动。

其他主要银行也下调了预测。NAB预计首府城市房价今年下跌5%，悉尼和墨尔本跌幅约10%；CBA预计悉尼今年下跌6%，墨尔本下跌7%。

对买家来说，未来两年可能出现更多议价机会；但对低首付业主和近期高位买入者而言，负资产风险会增加。对政策制定者来说，真正的问题仍是：如何在房价回调、租赁供应、建筑成本和住房可负担性之间找到平衡。

受税收改革、空置率走低和利率上升影响，悉尼部分地区租客正遭遇每周超150元的租金暴涨。

PropTrack数据显示，悉尼绝大多数租赁市场租金持续上涨，不少城区三月内租金涨幅超10%，核心原因是租客需求上升、新增出租房源持续减少。

5月份，Mays Hill、Ermington等西部郊区周租金中位数涨约100元，North Ryde、East Ryde、Redfern和North Strathfield）的涨幅也与之类似，而Davidson、Birchgrove、East Killara、Mulgoa和Abbotsford等高端住宅区周租金涨幅超150元。雅柏文方面，Mount Pritchard、Forestville、Millers Point周涨幅在75至150元之间。

这份统计覆盖3-5月租金涨幅，5月是联邦预算改革首月，改革内容包括将负扣税优惠限制在新建住宅、调整资本利得税。

后续全市数据显示，6月季悉尼房屋租金涨6.3%，周均涨50元，达创纪录的850元；同期雅柏文租金涨4%，周均涨30元。

REA集团分析师雷德曼表示，预算调整的全部影响尚未显现，未来出租房源供应可能进一步收缩，税收变化会让投资者需求下降，减缓新增供应步伐，进一步推高租金。

Ray White首席经济学家科尼斯比表示，购买现有住宅的投资者减少，租客将面临更高租金压力，本用于改善购房者可负担性的政策反而让租客处境更难，不少家庭会陷入财务困境，部分租客只能搬家，年轻人和低收入家庭则要推迟独立生活。税收改革加剧了此前就存在的租赁供应问题，悉尼核心城区开发空间有限，投资者减少会让租赁状况进一步恶化。

新州租户联盟首席执行官利奥表示，租金上涨不能全归咎于税收变化，根本原因是租金上涨缺乏合理监管，不少房东跟风其他投资者涨租，政策生效前购房的房东受「祖父条款」保护，不会受到税收变化影响。现在不少租客已难以为继，不得不推迟就医，在基本生活需求和付租金之间两难。

Finder的消费者情绪追踪调查显示，6月份有47%的澳洲租客表示难以支付租金，62%的澳洲租客担心利率上升将导致租金上涨，31%表示其租金在过去六个月中已经上涨。

Finder理财专家惠滕表示，低空置率意味着租客几乎没有其他选择，只能接受更高的租金，否则就有可能流落街头。

一户想就近上学的家庭，上周六以180.5万元拍下Essendon的Napier Street 186号四居室翻新住宅，成交价高于指导价和当日175万保留价，法律未强制要求保留价匹配指导价。

该房源是上周墨尔本627套计划拍卖的房产之一，Domain集团录得63%拍卖清盘率，统计覆盖473个报告，另有62场拍卖被撤回，撤回房源计入未售出房产。

上一次清空率达该高位的时间是2月28日的66%，显示墨市已接近平衡市场标准，不再属于买方市场。

Jellis Craig Essendon的隆齐表示，本次拍卖共5组买家登记，3组实际竞价，起拍价160万元由该家庭率先开出，后续加价幅度从2万元、1万元到1000元不等，最终以5000元小幅加价落槌。 2020年起持有该房源的卖家此前翻新了厨卫，这是房源核心吸引力。

隆齐表示，当前市场趋于平衡的核心原因是新上市房源不足，他认为房源短缺只是暂时现象，春季会有更多房源挂牌，但挑战在于春季恰逢州选举前夕，不少卖家选择按兵不动观望结果。

在Port Melbourne，一对年轻夫妇以113.6万元拍下Albert Street 168号的翻新Victoria风格两居室联排别墅，起拍价105万元，两组买家竞价后，年轻夫妇击败一名男性买家拿下房源。

Jellis Craig Port Melbourne的凯特说，Port Melbourne此前市场低迷，这套房源成交价高于保留价表现亮眼。该房源是海岸投资者挂牌，完全拎包入住无需修缮，120万以下同类型房源稀缺。近期买家活跃度明显回升，大家已接受价格新常态，刚需仍会正常购房。

Eaglemont，Glenard Drive 24号的四居室红砖住宅流拍后，以175.5万元保留价成交，落在170万-180万指导价区间。

Nelson Alexander Ivanhoe的拉比里斯表示，拍卖现场有50名围观者，家庭买家出价171万后，谈判敲定最终售价。业主持有该房产7年，此前一直对外出租，当前大量买家看房，刚需交易仍在正常推进，形成新的常态。

LJ Hooker研究主管蒂勒表示，这一清盘率是近几个月最佳市场表现，不少首次置业者现身开放日，想趁维州房价疲软入市，后续清空率走势完全取决于储备银行议息结果，加息会打击信心，利率稳定则清空率大概率维持高位。