NAB银行扩大预警范围：悉尼、墨尔本房价要跌10%，连100万以下的房子都没人抢了

墨尔本房地产市场最近出现了一个让很多人看不懂的现象。

一边是拍卖市场开始出现一些回暖迹象，部分房源重新出现竞争；另一边，房地产价格却继续下跌，而且银行对未来房价的判断突然变得更加悲观。

就在几周前，还有不少市场人士认为墨尔本可能正在走出前一轮调整，准备迎来新一轮复苏。但最新的市场数据和银行预测，却让这种乐观情绪突然降温。

澳洲四大银行之一NAB近日大幅下调了对澳洲房地产市场的预测。

NAB现在预计，2026年澳洲各大首府城市的住宅价格整体可能下跌约5%，这两个城市的住宅价格从高点到低点可能下跌约10%。

而就在一个月前，NAB的预测还只是下跌2%。

也就是说，一套现在价值100万澳元的房子，如果完全按照这个预测发展，未来可能比高点低10万澳元。

而这还不是市场上唯一令人担心的数字。

Cotality最新数据显示，澳洲全国住宅价格在7月份单月下跌了0.7%，这是自2022年12月以来最大的单月跌幅。

悉尼和墨尔本继续领跌。

与此同时，澳洲市场上的待售房源数量正在快速增加。

全国待售房源数量同比增加约23%，而墨尔本的增幅超过40%。

这意味着市场上正在出现越来越多的房子，但真正愿意买的人却没有同步增加。

对于卖家来说，这不是一个好消息。

因为当市场上的房源越来越多，而买家数量没有明显增加时，卖家之间就会开始竞争。

而最终最容易发生的事情，就是降价。

NAB首席经济学家及其他市场分析人士认为，目前房地产市场的调整，与利率上升、投资者活动下降以及住房负担能力恶化都有关系。

而这一次市场出现的一个特别现象是：

连价格在100万澳元以下的房子，成交情况都开始明显变差。

这原本应该是首次置业者最活跃的市场。

毕竟，100万澳元以下的房子，相比悉尼、墨尔本动辄150万、200万澳元以上的独立屋，对普通家庭来说已经算是相对容易进入的价格区间。

按照过去很长时间的逻辑，房价下降以后，最应该出现的就是首次置业者入场。

但最新数据却没有显示出这样的情况。

一篇最新房地产市场报道指出，在政府此前推出一系列帮助首次置业者进入市场的政策之后，100万澳元以下房源的成交量依然出现明显下降。

报道还指出，今年7月份澳洲住宅市场的上市量增加了约12%，而房子的平均销售时间也有所延长。

换句话说，现在的市场正在出现一个非常明显的变化：

房子越来越多，卖家越来越急，而买家越来越谨慎。

NAB今年2月发布的预测曾预计，2026年墨尔本房价可能上涨约2.1%。

当时NAB认为，墨尔本和悉尼虽然会受到利率影响，但供需关系仍然能够给房价提供一定支撑。

但仅仅几个月之后，市场已经发生明显变化。

现在NAB对墨尔本的判断已经完全不同。

从“预计上涨”，到“预计从高点下跌约10%”，变化非常大。

当然，NAB的10%并不是说墨尔本所有房子都会跌10%。这是一个针对整体住宅市场的预测。市场专家也提醒，房地产价格的变化会高度依赖地区、房型以及价格区间。

与此同时，也不是所有专家都认为澳洲房地产市场会出现严重崩盘。

住房部长Clare O'Neil就把目前的情况描述为房地产市场的一次正常调整，而不是灾难性的崩溃。

Domain首席研究经济学家Nicola Powell同样认为市场确实正在走软，但并不认为现在就可以简单定义为一次全面的房地产危机。

不过，Morgan Stanley的判断则更加悲观。

该机构预计澳洲房价可能出现约8.2%的高点到低点跌幅，如果真的发生，可能成为澳洲几十年来最严重的一次房地产调整之一。

不同机构的数字虽然不同，但有一个现象却越来越一致：

澳洲房地产市场正在降温，而且速度比此前很多人预期的更快。

现在真正值得关注的，是接下来几个月。

因为澳洲房地产市场即将进入一年中非常重要的春季销售季。

通常来说，春季是澳洲房地产市场上市量和交易量都会增加的时期。

如果春季买家重新回来，那么目前的下跌可能只是一次调整。

但如果上市房源继续增加，而买家依然选择观望，那么卖家可能需要进一步调整价格。

对于墨尔本买家来说，这也意味着一个非常现实的问题：

现在到底是不是抄底的时候？

从目前的数据来看，没有人能够给出一个确定答案。

但有一点已经非常明显：

过去几年那种“只要看中就赶紧买，因为下个月肯定更贵”的市场心理，正在发生变化。

现在越来越多买家开始问的，是另外一个问题：

“如果我今天不买，几个月之后会不会更便宜？”

而这个问题，可能才是决定墨尔本房地产市场下一阶段走势的关键。

因为房价到底跌多少，最终只是一个数字。

真正决定市场什么时候重新上涨的，是买家什么时候重新相信：

现在买，不会买在下一轮下跌的起点。