澳洲房产巨大分化如何解读？悉尼收益领跑，墨尔本持续承压！

专家指出，澳大利亚各地房产价格分化持续加剧。澳洲房价整体仍不断刷新高位，但 “转售盈利首次出现松动信号”，预示市场或将迎来下行周期。

墨尔本和悉尼这两个最大的房地产市场价格正在走弱，而珀斯、阿德莱德和布里斯班等规模较小的市场价格则继续飙升。来源：SBSNews

房产平台 Domain 周三发布最新数据：2026 年上半年，97.4% 的二手房交易实现盈利，较一年前 97.5% 小幅回落。虽然仅下滑 0.1 个百分点，但这意味着持续已久的卖房普涨行情开始降温。

Domain 首席住宅经济学家妮可拉・鲍威尔（Nicola Powell）接受 SBS 新闻（SBS News）采访表示，绝大多数卖房者依旧能够获得可观收益。

但全国转售盈利比例小幅回落，释放出楼市放缓信号，未来部分区域房价存在下跌压力。“变动幅度虽小，意义却不容忽视。

转售盈利属于滞后指标，走势通常紧随房价变化。如今部分首府城市房价掉头下行，不少市场亏损成交案例正在增多。”

房地产网站realestate.com.au 所属 REA 集团高级经济分析师刘美根（Megan Lieu）表示，平台数据同样印证盈利水平下滑。截至 7 月的过去半年，94.4% 二手房成交盈利；而此前半年（截至 1 月）盈利比例为 94.9%。

随着盈利空间收缩，部分亏本出售的房源亏损金额进一步扩大。与此同时，不同城市行情天差地别，部分市场依旧热度高涨。

哪些城市卖房赚钱，哪些面临亏损？

对比一年前，盈利成交占比小幅回落，但顺利出售的业主依然斩获创纪录收益。全国独立房屋转售盈利中位数达到 45.8 万澳元，公寓盈利中位数 23.7 万澳元；首府城市独立房屋盈利中位数更高，达到 55.2 万澳元。

悉尼业主卖房收益位居全国榜首，独立房屋卖家盈利中位数高达 73.95 万澳元。布里斯班、珀斯、阿德莱德强势崛起，成为卖方回报最优市场，几乎每一笔二手房交易都能实现增值。珀斯独立房屋盈利成交比例最高，99.6% 卖家卖房获利；布里斯班领跑公寓市场，99.5% 公寓转售实现正向收益。

与之形成鲜明对比，墨尔本公寓市场表现垫底。超过四分之一公寓卖家成交价低于买入价；墨尔本独立房屋亏损成交占比同样位居全国前列，堪培拉情况相近。

有意思的是，部分区域在过去一年同时出现创纪录高额盈利与巨额亏损案例。鲍威尔解释，高额亏损仅集中在一小部分交易。“出现大额亏损的卖家大多遭遇财务困境，或是前期过度加杠杆，为追逐房价暴涨背负过重债务。”

房价与成交量同步下滑

房产研究机构 Cotality 数据显示，伴随转售盈利缩水，房屋估值与挂牌成交量双双走低。该机构周一发布报告，7 月澳洲住宅价值环比下跌 0.7%，选择挂牌出售的业主持续减少。

Cotality 研究主管杰拉德・伯格（Gerard Burg）指出，截至 7 月 26 日的四周内，全国新房源挂牌总量较五年均值低 1.1%。“买家与卖家心理预期持续错位。自 5 月下旬以来，首府城市房产拍卖清盘率持续低于 50%，不过相比 6 月中下旬 40% 出头的低位，已经小幅回升。”

刘美根分析，高利率环境叠加联邦预算出台的税收调整，共同拖累市场景气度。“我们预测 2026 年内房价将继续下行，但跌幅大小取决于利率走向与新增住房供应水平。”

市场分化不断加剧

业内观察显示，澳洲房产市场 “两极分化趋势持续扩大”，鲍威尔判断这一格局还将延续。

一边是墨尔本、悉尼两大核心市场房价走弱；另一边，珀斯、阿德莱德、布里斯班等城市行情依旧火热。“悉尼与墨尔本住房供应量持续上升，房源增多让买家拥有更多选择。” 鲍威尔分析。

两大首府城市房价或继续承压，但其他城市距离价格天花板仍有距离。鲍威尔认为，盈利、亏损格局切换属于房产周期正常现象。“依靠房产获利需要长期持有。长期持房更有可能在出售时收获稳健收益，帮助投资者穿越房价周期的涨跌波动。”