租客已退无可退！澳洲房租触天花板，市场迎决定性转折

据Domain网站数据显示，全国房屋租赁空置率为0.7%。来源：AAP / James Ross

最新数据表明，随着各大城市租客的支付能力触达极限，澳大利亚租赁市场可能正处于一个临界点。

房产平台 Domain 在周四发布的三月季度租赁报告中，将这一现象称为 “决定性转折”：全国空置率已降至 0.7% 的紧张水平，但这已不足以继续全面推高租金。

报告指出，各地租金增速愈发不均衡，租客的支付意愿与能力已形成明显上限。

Domain 全国房产编辑爱丽丝・斯托尔茨（Alice Stolz）表示，数据显示澳洲租赁市场已进入新阶段，租客“支付能力已触顶”。

“这意味着租户能承担的租金已经无法再被挤压，” 斯托尔茨对 SBS 新闻表示。“他们已经被不断施压，不得不对房源妥协、对地段妥协，比如搬到更远的郊区、离开市中心。”“但现在…… 已经到了退无可退的地步。”

据Domain报道，2026年3月季度单元房每周租金要价如下。来源： SBS News / Kenneth Macleod

Domain 数据显示，全澳租金整体仍处于历史高位，但涨幅已明显放缓。

悉尼和堪培拉的独立屋与公寓租金本季度均无增长：悉尼独立屋周租维持在 800 澳元，公寓 750 澳元；堪培拉独立屋 700 澳元，公寓 580 澳元。达尔文（Darwin）独立屋周租也持平在 720 澳元。

报告称，墨尔本租金增长 “依旧不均衡”，独立屋租金中位数为每周 590 澳元，公寓 600 澳元；阿德莱德的涨势则呈现 “季节性而非持续性”，独立屋 590 澳元，公寓 550 澳元。

各首府城市年度租金涨幅在 0% 至 10% 之间不等。

斯托尔茨表示，租赁供应问题依然存在，她认为部分原因在于投资者因担忧政府可能改革资本利得税、以及租约法规收紧而撤离市场。

财政部长 吉姆・查默斯（Jim Chalmers）已暗示下月联邦预算将推出税务改革，但并未确认是否涉及资本利得税。目前该税制规定，持有房产等资产超过 12 个月后出售可享受折扣优惠。

不过斯托尔茨补充说，部分房源已从租赁市场转向自住房市场，更多首次购房者进入市场。

“我认为要在（租赁与自住房）两个市场之间找到平衡，关键在于供应，不仅是租赁市场供应，也包括自住房市场供应，” 她说。“如果我们在人们愿意居住的合适地段 —— 包括首府城市和大型区域中心 —— 提供合适类型的住房，就能让人们有可负担的住房选择。”

根据 Domain 的数据，2026 年 3 月季度的房屋每周租金要价。

房地产集团REA 旗下 PropTrack 同日发布的季度租赁报告显示，首府城市综合租金已达到创纪录的每周 680 澳元；季度涨幅有所走弱，但年度涨幅依然强劲。

“租金增长依然稳健，过去一年首府城市租金上涨 4.6%。虽然仍处于高位，但增速已低于 2022 和 2023 年的峰值，部分原因是租赁供应略有改善、同时租客支付能力承压，放缓了涨租步伐。”

REA集团高级经济学家安格斯・穆尔（Angus Moore）表示，租房可负担性已跌至 2008 年有记录以来“最低水平”，但投资者仍是市场中 “活跃的一部分”。

他称，供应问题源于住宅建造滞后，澳大利亚需要时间才能补上缺口。

“租赁房源极度紧张，反映出租房需求旺盛、可租房源稀少，这意味着房源一挂牌就会被迅速租走，” 他对 SBS 新闻说。“而这种紧缺状况正对租金形成压力，也是租金持续处于历史高位的原因。”

即将公布的 5 月联邦预算中，有关资本利得税可能调整的传闻已引发部分房产团体担忧。他们认为，重大改革可能导致投资者离场，影响租赁供应并进一步推高租金。

公共政策智库格拉坦研究所（Grattan Institute）提议，在住房改革中，将 50% 的资本利得税折扣在五年内逐步降至 25%。

格拉坦研究所住房与经济安全项目研究员 Ashleigh Chang对 SBS 新闻表示，尽管该提议可能导致 2030 年前新建住房数量减少 1 万套，但每年可为联邦预算增加约 65 亿澳元收入。

该智库认为，增加的预算资金可通过租金补助等项目，用于支持低收入租客。