重磅预警！澳洲房产周期已到顶，今明两年冲高，2028年或迎深度萧条

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本周，本报记者与The Land Cycle Investor创始人Catherine Cashmore进行了对话，拆解市场中最易被忽视的一个分析框架——18年房地产周期，以及在本世纪20年代后期，这一周期对澳大利亚可能产生的影响。以下内容皆为该记者第一人称视角阐述：

当大多数澳大利亚人还在争论房价是否会继续上涨时，Cashmore提出了一个更令人不安的问题：

如果峰值已经注定，又会如何？

Cashmore并非普通的市场评论员。她拥有房地产分析、经济研究和财经媒体的从业背景，多年来一直致力于研究房地产周期背后的结构性驱动因素。

她在住房市场领域的研究广受认可，也凭借以数据为支撑的长期分析、挑战主流观点而树立了口碑。

在对话中，她提出了一个与主流看法截然相反的观点：澳大利亚房地产不会实现软着陆，而是正进入18年土地周期的最后阶段，预计峰值出现在2026至2027年，并在2028至2030年进入下行周期。

这一观点之所以格外有说服力，是因为它并非孤立存在。它与我此前撰文分析过的多个长期周期框架高度吻合，包括本纳周期以及我所称的释放周期，均指向同一风险窗口期。

大多数投资者忽略的多重周期共振

这并非单一理论。

而是多重信号的共振。

本纳周期最早形成于19世纪，用于描绘市场长期的繁荣与萧条阶段。其预测的历史峰值多次与重大转折点重合，其中包括2008年全球金融危机前夕，以及本轮2020年代中期。

与此同时，土地周期——我曾多次撰文提醒：切勿忽视，2026年或将成为衰退完美风暴——也能解释近年来市场的加速上涨。

疫情后，我们见证了：

・创纪录的经济刺激

・超低利率

・流动性激增

・资产价格暴涨

这一切并非偶然，而是周期中的过热阶段。被压抑的需求与大量资金涌入市场，这一现象通常出现在大周期的后半段。

Cashmore的土地周期框架也独立得出了相同结论：我们正处于周期的最后阶段。

核心理念：土地驱动一切

David Bird：Catherine，大多数人只把房地产看作市场的一部分，而你的看法截然不同？

Catherine Cashmore：

完全不同。土地是整个经济的基础。

所有企业都要依托土地运营，所有家庭都需要住房。即便股票，也通过企业持有的资产与土地紧密相连。

随着土地价值上涨，资本会从创新、薪资、企业投资等生产性活动中抽离，转而涌入投机领域。

这便是周期的起点。

18年周期规律

Cashmore研究的核心，是一个延续数百年的重复模式：

・土地价值持续上涨约12至14年

・中期出现一次放缓

・投机推动最后一轮暴涨

・随后进入下行周期

Cashmore：

这个周期并非精准如钟表，但规律性极强。

它反映了信贷扩张、投机积累、建筑业跟进，直至整个系统趋于不稳定的全过程。

主流经济学家无法破解的时间节点问题

Cashmore直言主流经济学存在一个重大盲区。

Cashmore：

我确信我们正走向一场大规模下行。真正的问题不在于是否会发生，而在于何时发生，这正是主流经济学家无法回答的。

他们可以解释市场为何处于高位，可以指出风险上升、估值高企、结构性失衡，但一涉及时间节点，就束手无策。

历史已经充分证明这一点。

2007年，市场普遍观点认为房价会持续上涨，被视作长期趋势，背后还有被认为坚不可摧的银行体系支撑。

极少有经济学家预警峰值到来。

像Steve Keen这样提出警示的人，在当时并未获得广泛认可，只是事后才被重新关注。

随后发生的并非温和调整，而是全球金融危机，多地银行体系相继崩溃。

Cashmore认为，我们正逼近类似的转折点。

Cashmore：

在我看来，周期走到这一阶段，房价不可能持续上涨。

但关键问题不在于当前房价是否还会走高，部分地区或许仍会上涨。

而是我们距离拐点还有多近。

改变视角的分析框架

这正是她的研究与主流观点的分歧所在。

18年周期在金融市场中已被观察数百年，也是本纳周期的基础，其转折点平均周期约为18年。

不过，Samuel Benner并未将这一周期与房地产关联，因此也没有给出背后的经济学解释。

后来，美国经济学家Homer Hoyt与Roy Wenzlick完成了这一工作，将周期与土地价值、信贷扩张和投机直接挂钩。

如需更深入了解该框架的历史与数据，可在www.landcycleinvestor.com查阅Cashmore的研究。

这一理论真的适用于澳大利亚吗？

这也是大多数人提出质疑的地方。

澳大利亚常被认为与众不同，更具韧性、监管更完善，还有强劲的人口增长支撑。

但Cashmore认为，周期在这里同样存在。

只是表现形式不同。

Cashmore：

只看名义价格，澳大利亚房价似乎一直上行。但剔除通胀、计算实际回报率后，周期就清晰可见。

隐藏风险：资金长期停滞

我们对话中最重要的一个观点是，下行周期并不总是以暴跌形式出现。

有时，它表现为长期横盘。

对澳大利亚房地产进行实际价值分析后，一个清晰的模式浮现：

・强劲增长期

・随后进入长期停滞

・实际回报率基本为零

这种“资金停滞”阶段可能持续7至10年甚至更久。

Cashmore：

人们认为风险是房价下跌，但很多时候，真正的风险是时间。

澳大利亚为何看起来与众不同

澳大利亚的周期走势之所以比其他市场更平缓，原因在于：

・稳健的银行体系

・强力的政策干预

・移民带来的需求

・住房市场的结构性支撑

但这些因素并未消除周期，只是改变了其形态。

澳大利亚很少出现直线式暴跌，更多表现为：

・部分地区长期停滞

・部分地区住宅与商业地产大幅下跌

・整体实际回报率长期偏低

Cashmore：

政策干预不会消除周期，只会将其拉长。

峰值时期的市场心理

数据揭示的是一种趋势，而市场行为揭示的是另一种。

Cashmore强调，周期最后阶段的驱动力更多来自心理，而非基本面。

Cashmore：

周期后期，人们不再质疑价格，默认会持续上涨。

出现明显的踏空焦虑，购房者不断加杠杆，风险被视作安全。

此时，整个系统就变得十分脆弱。

加息为何无法立刻阻止上涨

一个反直觉的现象是，周期后期利率的运行逻辑。

Cashmore：

利率往往在峰值前持续上升。但它不会立刻冷却市场，反而最初会加速交易。

人们在借贷成本进一步上升前匆忙入场。直到压力持续累积，系统才开始破裂。

我们当前所处的位置

那么，我们现在处于哪个阶段？

Cashmore认为，我们正牢牢处于周期晚期。

Cashmore：

房价大幅上涨、信贷显著扩张、供应紧张。这些因素支撑着房价，但也积累了失衡。

关键在于，周期晚期的强势并不代表安全。

澳大利亚在周期中的位置

Cashmore的研究显示，澳大利亚正步入二战后的第四个土地周期：

・第一轮周期：1950年代至1973至1974年峰值

・第二轮周期：1970年代中期至1992年

・第三轮周期：1990年代初至2008年

・第四轮周期：2008年至预计峰值2026至2027年

Cashmore：

到2028年，我们很可能进入新一轮全球大规模下行，这正是土地周期的特征。

关键时间线

以全球金融危机后为起点，尤其是2012年土地价值再次加速上涨后，时间线指向：

・峰值：2026至2027年

・市场转向：峰值后不久

・经济下行：2028至2030年

这不仅与土地周期吻合，也与本纳周期、疫情后的过热阶段相互印证。

大多数投资者的认知误区

大多数投资者关注的都是错误的指标。

他们紧盯：

・利率

・新闻头条

・短期价格波动

却忽略了更大的周期结构。

Cashmore：

如果不清楚自己在周期中的位置，就只能被动应对，而非提前准备。

更宏大的视角

本质上，这不仅是市场问题，更是结构性问题。

周期持续存在，源于现有制度设计，尤其是土地税收方式与信贷流向。

Cashmore：

当土地增值基本不被征税时，就会助长投机，而信贷又会放大这一行为。

除非这些激励机制改变，否则周期会不断重演。

Cashmore将在Prospect Australia即将发布的报告中，对这一框架进行更详细的解读。

这并非预测。

而是模式识别。

不同模型、不同数据，指向同一个结论。

风险并非意外事件发生。

而是历史重演，而大多数人仍毫无察觉。

编译：Renee

原文链接：

https://www.dailytelegraph.com.au/business/opinion-analysis/asx-trader/asx-trader-property-expert-warns-of-major-aussie-market-shift-by-2026/news-story/5da3d17b28acdc2e0c23d3f2ceb39b8f