澳洲房价会崩20%吗？加拿大新西兰已经给出答案！

澳洲楼市已经进入调整期，

但至于这波调整会有多深多久，现在没有人知道。

而放眼邻国新西兰和加拿大，或许可以看到未来几年的一种可能走势。

过去几个月，悉尼和墨尔本房价持续回落，全澳房价走势也由升转跌。

此前一直表现强劲的珀斯、布里斯班和阿德莱德，涨势也已明显放缓。

相比之下，新西兰和加拿大的房地产市场，已经连续下跌近四年。

而这两个国家的经历，值得澳洲借鉴。

疫情后的房地产周期中，新西兰和加拿大都曾经历比澳洲更疯狂的上涨。

经通胀调整后，从2010年至2022年初，

新西兰房价累计上涨约164%，加拿大上涨约150%。

同期澳大利亚房价虽然基数更高，但实际涨幅约为40%。

不过，随后各国货币政策开始分化，也让房地产市场走上了不同轨道。

为了遏制高通胀，新西兰央行率先激进加息，现金利率一路升至5.5%。

加拿大央行也将利率提高至5%。

而澳洲央行则相对温和，现金利率最高仅升至4.35%。

更高的利率迅速打击了住房贷款需求，也拖累了整体经济。

新西兰在加息期间数度陷入衰退，

大量年轻劳动力流向澳洲寻找更高薪工作，

净移民几乎停滞，这也进一步削弱了住房需求。

加拿大则受到高利率和美国关税政策双重影响，失业率一度升至7%。

多伦多等城市更接近9%，房地产需求明显降温。

与此同时，两国移民政策也出现变化。

疫情后，澳洲持续保持较高的海外移民流入，

而住房建设速度却远远跟不上人口增长，

住房供应持续紧张，对房价形成支撑。

加拿大则两年前开始大幅收紧移民政策，

包括限制国际学生数量，净移民明显下降，住房需求也随之减弱。

目前，澳洲围绕移民规模的讨论才刚刚开始，

而房地产市场已经受到加息以及投资税收优惠收紧等因素影响，购房需求开始回落。

数据显示：

自2022年以来，加拿大房价累计下跌约20%。

新西兰跌幅接近30%（经通胀调整），

成为该国历史上持续时间最长的房地产调整之一。

相比之下，澳洲楼市在2023年曾短暂恢复上涨，

并在去年降息后重新逼近历史高位，但如今整体走势已经开始转弱。

研究机构Cotality认为：

过去五年房价的大幅上涨，让不少澳洲家庭积累了一定财富缓冲，

因此目前仍有能力承受房价调整带来的冲击。

不过，如果房价持续下跌，对整体经济的影响可能会逐渐显现。

在新西兰和加拿大，房地产低迷已经开始拖累消费支出，

零售行业经营压力明显增加，经济增长也持续疲弱。

澳洲目前同样面临经济放缓，今年经济增速预计不足2%。

由于房地产占澳洲居民财富比重极高，

一旦房价出现长期或大幅下跌，居民财富效应减弱，

消费信心也可能受到冲击。

根据UBS此前发布的全球财富报告：

澳洲家庭财富总额位居全球第三，很大程度上正是受益于房地产长期上涨。

加拿大目前已经开始考虑为房地产市场托底。

由于不少开发商既无法承受大幅亏损出售项目，也无力长期持有库存住房，

加拿大政府正研究收购滞销公寓，并改造为可负担住房，以稳定市场。

至于新西兰，虽然房价跌势已有所放缓，但市场仍未出现明显反弹迹象。

澳洲与新西兰、加拿大最大的不同，

仍在于住房供应不足和人口持续增长。

目前澳洲住房依旧供不应求，但随着需求逐步降温，

未来楼市调整是否会进一步扩大，仍有待观察。