墨尔本这几个地方公寓大亏，但还要建更多！

墨尔本内东南多个被列入 “高密度发展” 计划的热门区域，

近期出现大量公寓亏本出售的情况。

数据显示:

部分区域亏损成交比例高达42%，引发业内对未来高层项目可行性的担忧。

维州政府已将Armadale、Malvern、Prahran、South Yarra和Windsor纳入60个 “交通活动中心” 名单，

鼓励在火车站和电车线路周边建设更高密度住宅。

其中，Malvern、Prahran和South Yarra部分地段允许最高16层建筑，

Armadale和Windsor部分区域则可建至10层。

不过，房地产研究机构Cotality的最新数据显示:

这些区域不少公寓正以低于买入价出售。

2025年11月前三个月，South Yarra有41.9%的公寓成交为亏损，

Prahran为34.9%。Windsor亏损比例为25%，Malvern为22.7%，Armadale为17.3%。

Quantify Strategic Insights数据主管Angie Zigomanis表示：

尽管这些地段配套完善、交通便利，

但在当前建筑成本高企和利率上升的背景下，

开发商很难以可负担的价格建造出自住买家真正愿意购买的公寓。

他表示：

关键问题是，市场是否有足够多的人愿意以开发商需要的价格买单？

一套两居室公寓，售价可能要 “8字头” 起，项目才能算得过账。

目前，仅Malvern的公寓中位价接近这一水平，

为794,291澳元，过去一年上涨5.3%。

而Prahran、South Yarra和Windsor的中位价都在50万澳元中高段，Armadale为672,170澳元，

且这些区域价格均低于一年前。

Zigomanis指出:买家完全可以用更低价格买到现成公寓。

他说：现成的公寓可能只是五年楼龄，仍算 “新房” ，可以直接入住，建筑问题也基本解决。

相比之下，开发商需要达到的预售价格，目前市场需求明显不足。

在启动高层项目之前，开发商通常需要完成大量预售以获得融资，

而预售买家多为投资者，因为自住者更希望看到实物再决定。

但为投资者打造的产品，与面向自住者的公寓往往存在差异。

Zigomanis表示：

租客未必像自住者那样在意内部空间或配套。

于是问题就出现了——开发出来的产品未必是市场真正想要的。

尽管如此，研究显示增加住房供应有助于改善可负担性。

例如新西兰奥克兰在规划改革后就取得一定成效。

本周公布的数据也显示：

在建筑审批领先全澳的首都领地，过去五年租金涨幅最为温和。

而在审批较为充足的首都领地和维州，房贷规模增长也相对较小。

但实际落地仍面临挑战。

在Armadale，被规划为高层发展的区域覆盖了知名的High St商业街，

但部分居民对此并不认同。

住在附近Caulfield的Erica Romer表示：

这会拉低区域形象，如果配套保障房一起建，人员构成会变复杂。

我并不是反对这些人，他们当然需要住房，

但保障性住房不应该出现在每个区域。

也有居民认为，新建公寓难以真正缓解住房危机。

当地居民Cary Stynes表示：

这里的公寓价格会非常高，轻松超过100万澳元，

买家也会是比较富裕的人。最多只是鼓励部分人换小房而已。

对此，Zigomanis认为政府在部分区域规划市中心高层项目未必符合典型 “换小房” 买家的偏好。

他表示：

很多换房族更希望住在安静、有绿树环绕、离主街稍远的地方。

Cotality研究主管Gerard Burg指出：

South Yarra和Windsor Chapel Street一带的亏损交易较多，多数是面积较小的公寓。

他表示：

小户型资本增值潜力相对有限，不如一些更可持续的开发项目。

Burg同时强调：

过去几年建筑成本大幅上涨，开发商必须在财务上算清楚账才能启动项目。

他认为，大户型更具可持续性，也更吸引自住买家。

他表示：

澳洲人长期偏好独立屋，

如果要在高密度环境中养育家庭，就必须提供更多配套设施，

这对开发来说是挑战。

澳洲住房与城市研究院（AHURI）负责人Michael Fotheringham表示：

目前问题不在规划审批，而在项目可行性。

他说：

政府现在连已获批项目都难以开工，

不是因为规划问题，而是因为算不过账。

已有大量获得批准的项目尚未动工，数量达到六位数。

问题在于，虽然拿到许可，但做不下去。