大批澳人涌向外围区！悉墨周边区域房价涨幅碾压主城区

由于许多购房者的购买能力受限，对房价通常较低且生活方式更具吸引力的区域的需求日益增长，这种需求正持续推高当地房价。

根据 PropTrack 公司发布的 12 月房价指数，全澳房价已创下历史新高，自 2020 年 12 月以来累计上涨近 50%。过去一年，首府城市房价上涨 8.5%，而周边区域房价涨幅更高，达到 9.8%。自 2024 年 8 月以来，区域市场的年增长率一直领先于首府城市，且近期差距进一步扩大，表明这一趋势仍将持续。

那么，为何区域市场表现持续优于首府城市？核心原因在于需求结构的显著变化——对各区域住房的需求增速已明显超过对首府城市的需求。需求是驱动房价上涨的关键动力，某些地区需求的强劲增长往往伴随着价格快速上升与买家竞争加剧。

具体来看，2025 年区域市场的房屋总需求较 2024 年增长 20%，公寓需求增长 14%，这反映在每套房源的潜在买家咨询量显著提升，包括邮件与电话问询、短信及客服请求、文件下载和看房预约等方面。相较之下，首府城市整体住房需求增长较为平缓，房屋与公寓需求增幅分别为 10% 与 9%，突显出大城市中持续存在的住房可负担性压力已对需求形成抑制。

值得注意的是，在统计意义上属于“大首府城市统计区”（GCCSA）范围内的区域市场中，有 7 个区域进入房屋咨询量增长前十名，6 个区域进入单元房咨询量前十名。这不仅表明区域市场咨询总量上升，更意味着买家关注度正明显向这些地区集中。

人口流动趋势进一步强化了区域市场的热度。过去二十五年，从首府城市向区域城市的人口迁移持续进行，而近年来远程与混合工作模式的普及，以及首府城市房价高企，加速了这一趋势。在新南威尔士州与维多利亚州，自 2024 年 9 月季度以来，悉尼与墨尔本均出现人口净流出现象，大量居民转向本州其他区域或昆士兰等地的区域中心。这些区域持续呈现人口净流入，推动住房需求由首府城市向区域转移。

迁移人口中虽包含租客与自住业主，但 45 至 64 岁年龄段在区域迁入人口中占比较高，该群体中超过 70% 拥有自有住房，因此他们的迁入直接带动了更活跃的购房行为，进而显著推高区域房价。

需求增长固然关键，但供应层面的变化同样深刻影响价格走势。近期区域市场的新增房源数量出现更大幅度下降：2025 年 9 月至 11 月，区域新房源数量同比逐月减少 5.3%、4.8% 与 7.0%，降幅均大于首府城市，导致区域供应紧张态势加剧。与此同时，区域新建住房数量持续低于长期平均水平。2025 年，区域房屋审批量为 44,361 套，较 21 世纪初低 28%，较 2010 年代中期低 14%。在人口持续流入与购房需求旺盛的背景下，新房短缺进一步加剧市场竞争，构成房价上行压力。

展望未来，区域市场房价涨幅预计仍将在一段时间内高于首府城市。目前供应改善进展缓慢，尤其审批量持续低迷，短期内难以缓解供需矛盾。尽管利率已降至 33 个月来最低点，首府城市住房可负担性仍处于历史严峻水平。区域市场凭借相对房价优势、持续的人口流入以及不断累积的买家兴趣，预计需求将保持强劲。

然而，这一趋势并非不可改变。若首府城市通过增加房源供应或加快住宅建设缓解压力，其市场吸引力可能回升。同样，若区域市场能通过提升新建住房速度或释放更多土地来改善供应，则当前与首府城市之间的增长差距也可能逐步收窄。未来数月，供需双方的动态调整，尤其是政策与市场对供应端的响应，将成为左右区域与城市市场表现的关键。