CRA严查卖房！必须申报这张表 违者狠罚两万刀…

这项政策允许个人在出售自己居住的房屋时，将获得的资本增值完全免税。

但很多人可能不知道——即便免税，也必须如实申报！

相比之下，美国的免税额度则有限制：单身申报人最高 25 万美元，夫妻联合申报最高 50 万美元。加拿大的无限额免税，堪称全球少见的税收福利。

要让一套房产符合“主要居所”资格，需要满足几个条件：

首先，它必须是住宅单元；其次，纳税人必须是房屋所有者，可以独自持有，也可以与他人共同持有；第三，纳税人本人、配偶或同居伴侣，甚至子女必须“通常居住”在该房屋内；最后，必须在报税中明确指定这处房屋为主要居所。

值得注意的是，度假屋、湖边别墅、滑雪木屋等季节性住房在某些情况下也可以算作“通常居住”，只要持有的主要目的并非赚取租金或产生收入。

相反，出租物业通常不符合主要居所标准，一旦出售，往往需要缴纳资本增值税。如果购房一开始就是为了转手获利，那么也可能失去 PRE 资格。

反炒房新规

为了打击短期炒房行为，加拿大政府自 2023 年 1 月 1 日起实施了新的反炒房规定。

根据新规，如果房屋持有时间不足 12 个月就出售，所得将无法通过主要居所免税额避税。

这类收益不再按照资本增值（通常只需缴纳 50% 的应税额）计算，而是作为 100% 的营业收入全额纳税。

政策的目标很明确，就是减少市场上的投机炒作，给过热的房价降温。当然，新规也为一些特殊情况留有豁免，例如因死亡、残疾、婚姻分离或工作调动而不得不出售房产。

此外，新规还要求，如果出售持有不到 365 天的住宅物业（包括出租房产），纳税人必须在报税表的附表 3 第 2 部分中明确申报。

即使交易发生在 2023 年之前，CRA 仍可追溯。如果他们认定某笔买卖属于投机炒房，即使当时没有新规，也可能重新评估税务。换句话说，“过去的事”也未必能蒙混过关。

CRA补税+罚款

就在这样的政策背景下，一位多伦多投资者在 2025 年 6 月因为少报交易“栽了”。

这位投资者在 2010 年至 2017 年间陆续在多伦多央街一带购入多处物业，并在 2016 年卖出了几套房子。

其中一套是他自 2010 年 5 月起居住的主要居所，直到 2016 年 7 月才搬离。虽然他没有在报税表中报告这笔交易，但 CRA 最终允许他对这套房屋申请免税。

问题出在另一处物业上。同年他还出售了一处房产，获得 159,282 加元 的资本增值，却没有申报，导致被要求补税，并处以 21,000加元重大过失罚款。

他声称该房产原本打算作为主要居所，但 CRA 并不接受，理由很充分：他从未真正居住在该房屋内，没有提交 T2091 表格进行指定，并且在同一纳税年度，他已经拥有并指定了另一处主要居所。

更让人无语的是，这并非他第一次出问题。早在 2011 年，他就因为少报房产出售被抓过，当时已经被 CRA 盯上，还被标记为“重点监控”。