悉尼最佳与最差房产投资地区揭晓，澳洲住房负担能力危机加剧，澳洲超70%买房靠父母！

《悉尼晨锋报》报道称，联邦住房部长Clare O’Neil警告称，如果澳洲年轻人买房 必须依靠“父母银行”的话，那么这个社会的鸿沟就会日益扩大。

据估计，澳洲75%的首次购房者获得过“父母银行”的帮助，平均金额达到了9.2万澳元。

刚刚出任住房部长的O’Neil表示，自己会努力找到新的方法增加住房供应，并遏制 建筑成本持续飙升的情况。

她还警告称，除非澳洲所有政府部门都共同行动，释放土地需求并降低建筑成本， 否则那些无法依靠父母的年轻人将被市场拒之门外。

O’Neil认为，澳洲目前正面临着三重危机，第一是住房供应危机，第二住房可负担 性危机，第三是住房建设危机。

澳洲建筑商协会分析统计局数据后表示，澳洲的住宅建筑成本与5年前相比飙升了 42.6%，主要原因是建材及劳动力成本上涨。

Australian Housing Monitor的数据显示，在20世纪80年代，约15%的首次购房者 在父母的帮助下购置房产。而在最近几年，这一比例持续飙升。

O’Neil表示，估计有75%的首次置业者得到了父母的帮助，平均金额达到了9.2万澳元。 投资和咨询公司Jarden Group的数据则显示，去年澳洲“父母银行”向房地产市场注 入了超过27亿澳元的资金。

O’Neil表示，工党执政以来先后两次上调了联邦租房补助金，并确保要在未来几年 内建设120万套新房。

随着市场预期年底利率将下调，比价网站Finder根据租金回报和资本增值潜力指数，揭晓了悉尼最佳与最差房产投资地区。

Finder投资指数显示，悉尼内环区的多个地区被评为最具投资潜力的热点。其中，Zetland、Alexandria、Erskineville、Turrella、Beaconsfield、Surry Hills和St Peters等地区因需求激增和人口快速增长而成为投资高回报的首选。

其它被认为具有投资强劲潜力的地区包括北岸地区的Lane Cove West、Naremburn、Chatswood和North Sydney及悉尼南区的Blakehurst和Monterey地区。这些地区在过去一年内价格和需求均有所上升，当地租赁市场也在扩展，并且拥有较低的失业率和较高的家庭收入，对置业者具有吸引力。

与此同时，被评为投资不佳的地区主要集中在Hawkesbury、Central Coast及部分外西部地区，这些地区包括Carramar和Vineyard，以及Central Coast的偏僻地区和悉尼郊外的大部分地区，如Appin、South Windsor、Londonderry和Gorokan等。

这些地区被认为波动性大、资本增值潜力低。此外，这些地区的平均家庭收入较低、销售额降低、当地便利设施较少，因此投资者较难赚钱。此外，这些地区的物业销售时间也较长，而且价格在过去一年有所降低。

研究机构Hotspotting总监莱德（Terry Ryder）表示，近几个月来，悉尼房地产市场发生了翻天覆地的变化，投资者可盈利的地区也发生了变化。

他说，直到最近，悉尼许多成长最快的地区都是经济实惠的外环地区，但如今在价格较高的内环地区的公寓更有可能实现利润增长。

他解释说，曾经受欢迎的外环区域已不再是投资的最佳选择，而内环的高价公寓则开始显现出显着的增长潜力。

Finder网站研究主管库克表示，该投资指数旨在作为投资者缩小购房地点的“起点”，但他提醒所有潜在买家应自行进行市场调研。

专家表示，澳大利亚的住房负担能力危机正在加速，但如果澳大利亚储备银行没有在 2022 年开始提高现金利率，情况会更糟。

30 年来最剧烈的加息周期导致借贷能力大幅下降，使负担能力变得更糟，尤其是对于无法获得父母银行贷款的买家而言，但这的影响不如房价在后疫情时代的房地产繁荣之后继续上涨。

澳大利亚房地产协会的数据显示，截至 3 月的五年内，住房负担能力下降了 15%，该数据刊登在周五发布的 PRD 澳大利亚经济和房地产报告中。负担能力指标是根据住房贷款和房价数据得出的指数，并根据 疫情时代的市场不稳定进行了加权。

但在截至 3 月的 10 年内，负担能力下降了 13.4%。PRD 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 博士表示，这表明危机正在恶化。

“就负担不起而言，它肯定在加速，如果比较 10 年前，即 2014 年至 2024 年，你会发现已经经历了很多事情。过去五年，就是新冠疫情。这是一场超新星事件，导致房价变得难以负担。

“我认为 10 年内 13.4% 的涨幅是相当合理的，因为每年涨幅为 1.3%。”

Mardiasmo 表示，如果没有澳大利亚央行加息，房价还会进一步暴涨。

“如果没有现金利率上调，情况不会那么糟糕。如果我们继续追赶新冠疫情……涨幅会比 15% 更糟，会是 20%，或接近 25%，目前，澳大利亚全国的房价中位数为 100 万澳元。如果没有现金利率上调，我们现在的房价很容易就达到 130 万或 140 万澳元。”

Quantify Strategic Insights 数据和洞察主管 Angie Zigomanis 表示，在 新冠繁荣时期，利率处于最低水平，这鼓励买家在价格飙升的情况下借入廉价债务来购买房产。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，毫无疑问，失控的市场会让房价变得更加难以承受。

Zigomanis 表示，如果没有 2022-2023 年的加息，价格可能会更高；如果利率保持在低位，更多的澳大利亚人将保住工作，从而支撑房价。

奥利弗表示，住房供需失衡已近 20 年，这加剧了影响房地产市场的其他问题。

“在那段时间的大部分时间里，我们的住房供应量与人口数量不平衡，通常，我们会建造足够多的房屋来满足人口增长的需求。

“大约在 2005 年，随着矿业繁荣，我们看到人口增长激增，而建筑业却无法跟上。随着时间的推移，情况变得越来越糟，如果没有像样的供应反应，情况将继续恶化。”

奥利弗表示，政府通过住房协议增加市场存量的努力却因高利率而受阻，高利率是沉重的经济逆风，给建筑业带来沉重的负担。

REIA 总裁 Leanne Pilkington 表示同意。“我们需要更多的供应。除非我们在市场上获得更多供应，否则价格不会下降。”

Mardiasmo 表示，由于房价持续上涨，这表明澳大利亚人将更多的收入用于购买房产和偿还贷款。然而，买家比平时更加谨慎。

新的数据显示，在澳洲，一些偏远地区市场为房产投资者提供的租金回报要远高于大都市市场。其中西澳West Pilbara地区的公寓租金收益率达到了13.12%。

工料测量公司MCG Quantity Surveyors发现，与那些房产仅限于城市的投资者相比，一些偏远地区为投资者提供的租金回报要大得多。

MCG的总经理Mike Mortlock表示，在采矿业强劲租赁需求的推动下，西澳West Pilbara地区的独立房租金收益率达到了9.85%，公寓房的收益率达到了13.12%。

维州的Campaspe郡是位于Bendigo和Shepparton之间的一个地区，对投资者来说那里也是一个拥有诱人前景的地区。数据显示，该地区独立房的租金收益率为6.23%，公寓房租金收益率为11.28%。

在昆州，Outback-South和Bowen Basin的独立房租金收益率分别为9.07%和8.88%。

按照MCG工料测量师的说法，这些收益率反映了住房租赁市场的紧俏，当地采矿业和农业的强劲活动支撑了这一市场。

相比之下，靠近城市中央商务区地区的租金收益率要低得多。以布里斯本为例，该市中央商务区方圆10公里范围内的独立房租金收益率仅有2.81%。距离城市越远，租金收益率越高，离中央商务区20至30公里远的独立房租金收益率上升到了4.13%。

珀斯的情况与此类似，距离中央商务区10公里以内的独立房租金收益率为3.38%；公寓房为5.55%。在距离中央商务区20至30公里的范围内，独立房收益率升至4.7%，公寓房收益率上升到6.34%。

虽然这种比较可能会让对偏远地区的投资更具吸引力，但MCG建议投资者也必须考虑到在这些地区投资的相关风险，尤其考虑在资本增长的情况下。

该公司称，虽然这些偏远地区的收益率很高，但其市场的波动性可能更大，因此可能无法提供与大都市相同的长期资本增长潜力。

Mortlock强调，重要的是投资者应该在高收益的吸引力与资本增长潜力之间取得平衡，仔细考虑整体风险状况及其长期投资策略。

他表示，该公司的调查结果“显示了同时考虑偏远地区和大都市市场多元化投资战略的重要性”。